La pleine propriété d’un bien se compose de 3 droits :
- usus → le droit d’utiliser le bien
- fructus → le droit d’en percevoir les revenus
- abusus → le droit de le vendre ou le transmettre
Avec le démembrement, ces droits sont répartis entre :
1) L’usufruitier
L’usufruitier conserve :
- le droit d’habiter le bien
- le droit de le louer
- le droit de percevoir les loyers ou dividendes
- le droit d’utiliser le bien
👉 En résumé, il garde l’usage et les revenus.
2) Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire possède juridiquement le bien, mais sans pouvoir en jouir immédiatement.
Il :
- détient les “murs”
- récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit
- peut vendre sa nue-propriété
- participe aux grosses décisions (vente, donation)
👉 Il détient surtout la valeur future du bien.
Exemple concret
Prenons un appartement de 500 000 €.
Des parents donnent la nue-propriété à leur enfant et conservent l’usufruit.
Pendant la vie des parents
- les parents peuvent continuer à y vivre
- ou le louer et percevoir les loyers
- l’enfant ne peut pas l’occuper sans leur accord
Au décès du dernier usufruitier
L’usufruit s’éteint automatiquement.
👉 L’enfant devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires sur cette partie déjà transmise, hors cas particuliers et sous réserve des abattements utilisés à la donation.
C’est ce qu’on appelle la réunion de l’usufruit à la nue-propriété.
Pourquoi utiliser le démembrement ?
1) Préparer la succession
C’est son usage le plus fréquent.
Les parents transmettent tôt la nue-propriété, ce qui :
- réduit l’assiette taxable
- fige la valeur au jour de la donation
- évite une taxation future sur la revalorisation
2) Protéger le conjoint
Au décès, le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit, pendant que les enfants reçoivent la nue-propriété.
👉 Le conjoint garde le droit d’habiter ou de louer le bien.
3) Optimiser les revenus
Sur des SCPI, parts sociales ou portefeuille titres, on peut attribuer :
- l’usufruit à la personne fiscalement la plus faible
- la nue-propriété à celle qui capitalise à long terme
Comment se calcule la valeur ?
La valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier.
Plus l’usufruitier est âgé :
- plus l’usufruit vaut peu
- plus la nue-propriété vaut cher
Exemple classique :
- usufruitier entre 61 et 70 ans
- usufruit = 40 %
- nue-propriété = 60 %
👉 Sur un bien de 500 000 €, la donation porte fiscalement sur 300 000 € seulement.
Le barème fiscal officiel est fixé par l’administration.
Les points de vigilance
Le démembrement est très puissant, mais il faut bien cadrer :
- qui paie les travaux ?
- qui supporte la taxe foncière ?
- que faire en cas de vente ?
- comment répartir le prix ?
- quid si le bien est loué ?
En général :
- travaux d’entretien → usufruitier
- gros travaux (toiture, murs porteurs) → nu-propriétaire
Mon avis patrimonial
Le démembrement est souvent l’un des meilleurs outils pour transmettre de l’immobilier ou des titres d’entreprise.
Il est particulièrement intéressant si vous souhaitez :
- transmettre à vos enfants
- garder les revenus
- réduire les droits futurs
- protéger votre conjoint
- organiser une transmission d’entreprise familiale
👉 C’est un outil très utilisé en gestion de patrimoine du chef d’entreprise, notamment sur SCI, holdings et Pacte Dutreil.